Chuyện hàng xóm xây tường, dựng hàng rào lấn sang phần đất của gia đình mình là tình huống rất phổ biến ở cả nông thôn lẫn thành phố. Nhiều người bức xúc nhưng không biết bắt đầu xử lý từ đâu: gọi công an, ra xã, hay khởi kiện? Bài viết này tổng hợp quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024, Nghị định 123/2024/NĐ-CP và Bộ luật Dân sự 2015 để giúp bạn hiểu rõ quyền lợi và các bước xử lý khi đất bị lấn chiếm hoặc tranh chấp ranh giới, hàng rào.
1. Lấn đất, chiếm đất là gì?
Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ 01/01/2025) định nghĩa rõ hai hành vi này tại Điều 3:
- Lấn đất (khoản 31 Điều 3): là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép. Ví dụ: dời cọc mốc, xây tường đè sang phần đất nhà bên cạnh.
- Chiếm đất (khoản 9 Điều 3): là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép. Ví dụ: lấn chiếm đất công, đất hành lang, hoặc chiếm luôn phần đất trống của hàng xóm.
Cả hai hành vi đều bị nghiêm cấm theo khoản 1 Điều 11 Luật Đất đai 2024 (lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất) và vi phạm nghĩa vụ sử dụng đất đúng ranh giới thửa đất tại khoản 1 Điều 31 của Luật này.
2. Ranh giới giữa hai thửa đất được xác định thế nào?
Khi tranh chấp ranh giới, việc đầu tiên là xác định đâu là ranh giới đúng. Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thứ tự:
- Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Nếu không có thỏa thuận, có thể xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp;
- Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.
Trong thực tế, căn cứ quan trọng nhất vẫn là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), bản đồ địa chính và hồ sơ kỹ thuật thửa đất do cơ quan có thẩm quyền lưu trữ. Nếu ranh giới trên thực địa khác với hồ sơ thì phải căn cứ hồ sơ pháp lý để xác định.
3. Xây hàng rào, tường ngăn trên ranh giới có được không?
Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản:
- Chủ sở hữu chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình;
- Hai bên có thể thỏa thuận dựng hàng rào, tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới chung; khi đó vật mốc giới này là sở hữu chung của cả hai;
- Nếu chỉ một bên tự dựng trên ranh giới mà bên kia đồng ý thì đó cũng là sở hữu chung, chi phí do bên tạo nên chịu (trừ khi có thỏa thuận khác); nếu bên liền kề không đồng ý có lý do chính đáng thì bên đã dựng phải dỡ bỏ;
- Với tường nhà chung, bên liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng nếu không được đồng ý.
Như vậy: xây hàng rào, tường rào nằm trọn trong đất của mình là hợp pháp; còn lấn sang đất hàng xóm, kể cả vài chục phân, đều là hành vi lấn đất bị xử phạt và phải tháo dỡ, khôi phục hiện trạng.
4. Mức phạt khi lấn chiếm đất (Nghị định 123/2024/NĐ-CP)
Nghị định 123/2024/NĐ-CP (hiệu lực từ 04/10/2024, thay thế Nghị định 91/2019/NĐ-CP) quy định mức phạt tại Điều 13 – Lấn đất hoặc chiếm đất, phân theo loại đất và diện tích vi phạm:
| Diện tích vi phạm | Đất do Nhà nước quản lý | Đất nông nghiệp (không phải lúa, rừng đặc dụng) | Đất trồng lúa, rừng đặc dụng, phòng hộ | Đất phi nông nghiệp |
|---|---|---|---|---|
| Dưới 0,02 ha | 3 – 5 triệu đồng | 3 – 5 triệu đồng | 5 – 10 triệu đồng | 5 – 10 triệu đồng |
| 0,02 – dưới 0,05 ha | 5 – 10 triệu đồng | 5 – 10 triệu đồng | 10 – 20 triệu đồng | 10 – 30 triệu đồng |
| 0,05 – dưới 0,1 ha | 10 – 20 triệu đồng | 10 – 30 triệu đồng | 20 – 30 triệu đồng | 30 – 50 triệu đồng |
| 0,1 – dưới 0,5 ha | 20 – 50 triệu đồng | 30 – 50 triệu đồng | 30 – 50 triệu đồng | 50 – 100 triệu đồng |
| 0,5 – dưới 1 ha | 50 – 100 triệu đồng | 50 – 100 triệu đồng | Theo quy định tại khoản 3 Điều 13 | 100 – 150 triệu đồng |
| Từ 1 ha trở lên | 100 – 200 triệu đồng | Theo quy định tại khoản 2 Điều 13 | Theo quy định tại khoản 3 Điều 13 | Theo quy định tại khoản 4 Điều 13 |
Lưu ý: Mức phạt trên áp dụng cho cá nhân; tổ chức vi phạm bị phạt gấp đôi. Ngoài phạt tiền, người vi phạm còn bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất (bao gồm khôi phục ranh giới, mốc giới thửa đất), trả lại đất đã lấn chiếm và nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm.
5. Xây tường, làm hàng rào gây cản trở bị phạt thế nào?
Ngay cả khi hàng rào nằm trong đất của mình nhưng gây cản trở, khó khăn cho việc sử dụng đất của người khác, bạn vẫn có thể bị xử phạt theo Điều 15 Nghị định 123/2024/NĐ-CP:
- Đưa vật liệu xây dựng hoặc vật khác lên thửa đất của người khác (hoặc lên đất của mình) mà cản trở việc sử dụng đất của người khác: phạt 1 – 3 triệu đồng;
- Đào bới, xây tường, làm hàng rào trên đất của mình hoặc của người khác mà cản trở, gây khó khăn cho việc sử dụng đất của người khác: phạt 5 – 10 triệu đồng, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Đây là căn cứ quan trọng để xử lý các trường hợp hàng rào, tường rào chắn lối đi, bịt lối thoát nước, lấn hành lang của nhà bên cạnh.
6. Đất lấn chiếm có bị thu hồi không?
Theo khoản 5 Điều 81 Luật Đất đai 2024, đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất thuộc trường hợp bị thu hồi. Thẩm quyền thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp này thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện (khoản 2 Điều 83).
Riêng với đất lấn chiếm từ lâu, Điều 139 Luật Đất đai 2024 phân hóa theo thời điểm:
- Lấn chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc: Nhà nước thu hồi, không cấp sổ đỏ;
- Lấn chiếm đất (không thuộc trường hợp trên) và đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở từ trước ngày 01/7/2014, không thuộc quy hoạch rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, không thuộc quy hoạch xây dựng công trình hạ tầng công cộng: được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Lấn chiếm sau ngày 01/7/2014: bị xử lý vi phạm hành chính và buộc khôi phục hiện trạng, trả lại đất, trừ trường hợp đủ điều kiện cấp sổ theo quy định.
7. Bị lấn chiếm đất, xử lý theo trình tự nào?
Bước 1 – Hòa giải tại UBND cấp xã (bắt buộc). Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải gồm đại diện UBND, Mặt trận Tổ quốc, công chức địa chính và người sống lâu năm biết rõ nguồn gốc đất. Việc hòa giải được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn.
Bước 2 – Khởi kiện hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước giải quyết. Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024:
- Nếu một trong các bên có sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất (theo Điều 137): tranh chấp do Tòa án giải quyết;
- Nếu các bên không có sổ đỏ hoặc giấy tờ: được lựa chọn nộp đơn yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án.
Song song đó, bạn có thể gửi đơn đến UBND cấp xã/huyện hoặc Thanh tra Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu xử lý vi phạm hành chính đối với hành vi lấn chiếm, đồng thời yêu cầu đo đạc, xác định lại mốc giới theo hồ sơ địa chính.
8. Câu hỏi thường gặp
Hàng xóm xây tường lấn 10cm đất nhà tôi, có kiện được không?
Được. Dù chỉ vài centimet, việc xây tường lấn sang đất của bạn là hành vi lấn đất theo khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024. Bạn nên làm đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã trước; nếu hòa giải không thành, có thể khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu xử lý vi phạm hành chính.
Đất lấn chiếm bao lâu thì thành đất của mình?
Không có quy định “lấn chiếm lâu năm thành đất hợp pháp”. Đất lấn chiếm vẫn bị xử lý; chỉ trường hợp sử dụng đất ổn định, lâu dài và đủ điều kiện theo Điều 138, 139 Luật Đất đai 2024 (ví dụ sử dụng trước 01/7/2014, không vi phạm quy hoạch) mới được xem xét công nhận, cấp sổ.
Ai có thẩm quyền xử phạt lấn chiếm đất?
Chủ tịch UBND cấp xã, cấp huyện và Thanh tra chuyên ngành đất đai có thẩm quyền lập biên bản và ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, tùy mức phạt.
Muốn xây hàng rào chung trên ranh giới thì làm thế nào?
Hai bên cần thỏa thuận bằng văn bản về vị trí, chi phí và quyền sở hữu chung. Theo Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015, hàng rào xây trên ranh giới khi được cả hai đồng ý là sở hữu chung; nên lập biên bản thỏa thuận có xác nhận để tránh tranh chấp sau này.
Chi phí đo đạc xác định lại ranh giới ai chịu?
Thông thường bên yêu cầu đo đạc chịu chi phí trước; khi xác định được bên lấn chiếm, bên vi phạm phải chịu chi phí khôi phục hiện trạng và có thể bị buộc bồi thường. Các bên có thể thỏa thuận chia sẻ chi phí khi hòa giải.
Khiếu nại quyết định xử phạt lấn chiếm đất thế nào?
Trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận quyết định xử phạt, bạn có thể khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo Luật Khiếu nại và Luật Tố tụng hành chính.
Kết luận
Đất bị lấn chiếm hoặc tranh chấp ranh giới, hàng rào là vấn đề nhạy cảm, dễ mất tình làng nghĩa xóm. Hãy ưu tiên thương lượng, hòa giải trước; nếu không thành, căn cứ vào sổ đỏ và hồ sơ địa chính để yêu cầu UBND xã hòa giải, sau đó khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu xử lý vi phạm hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Hãy giữ đầy đủ giấy tờ, biên bản và bằng chứng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Xem thêm: Tranh chấp ranh giới đất: Giải quyết thế nào? | Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai | Án phí tranh chấp đất đai | Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu. Nếu cần hỗ trợ thêm, liên hệ với chúng tôi qua trang liên hệ.
Để lại một bình luận