Thuê nhà là giao dịch diễn ra hằng ngày, nhưng phần lớn các hợp đồng thuê nhà hiện nay chỉ là giấy viết tay vài dòng, thậm chí chỉ thỏa thuận miệng. Khi xảy ra tranh chấp — chủ nhà đuổi giữa chừng, tăng giá bất ngờ, mất tiền cọc, hư hỏng tài sản — người thuê thường là bên chịu thiệt vì không có căn cứ pháp lý rõ ràng. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết về hợp đồng thuê nhà: các quy định pháp luật cần biết, nội dung bắt buộc, cách xử lý tiền đặt cọc và quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của mỗi bên.
1. Hợp đồng thuê nhà được điều chỉnh bởi văn bản nào?
Hợp đồng thuê nhà chịu sự điều chỉnh của hai nhóm quy định chính:
- Bộ luật Dân sự 2015 (số 91/2015/QH13): quy định chung về hợp đồng thuê tài sản tại các Điều 472 đến 482, cùng quy định về đặt cọc (Điều 328), ký cược (Điều 329) và đơn phương chấm dứt hợp đồng (Điều 422, Điều 428).
- Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH13, có hiệu lực từ 01/01/2025, thay thế Luật Nhà ở 2014): quy định riêng về hợp đồng thuê nhà ở tại các Điều 161 đến 172.
Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
2. Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc công chứng, chứng thực không?
Không bắt buộc. Theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, chỉ các hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở mới phải công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng thuê nhà ở không nằm trong danh sách này, nên các bên có thể tự viết tay hoặc soạn trên máy mà không cần ra phòng công chứng.
Tuy nhiên, khoản 1 Điều 163 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản”. Nghĩa là dù không công chứng, hợp đồng vẫn phải có văn bản — thỏa thuận miệng sẽ rất khó chứng minh khi xảy ra tranh chấp. Nếu các bên muốn chắc chắn, vẫn có thể công chứng hợp đồng thuê để tăng giá trị chứng cứ.
3. Nội dung cần có trong hợp đồng thuê nhà
Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng về nhà ở phải có các nội dung chính:
- Họ tên, địa chỉ của các bên (kèm CCCD/CMND, số điện thoại);
- Mô tả đặc điểm nhà ở giao dịch và thửa đất gắn với nhà ở đó (địa chỉ, diện tích, kết cấu, hiện trạng);
- Giá thuê, thời hạn thuê, thời hạn và phương thức thanh toán;
- Thời gian giao nhận nhà ở;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Ngoài các mục bắt buộc trên, một hợp đồng thuê nhà tốt nên bổ sung thêm:
- Khoản tiền đặt cọc, thời điểm trả lại cọc và điều kiện mất cọc;
- Trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng: hư hỏng nhỏ ai chịu, hư hỏng lớn ai chịu;
- Chi phí điện, nước, internet, phí dịch vụ, phí quản lý chung cư do ai thanh toán;
- Quy định về việc cho thuê lại, số người ở, nuôi thú cưng, sửa sang nội thất;
- Thời hạn báo trước khi muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn;
- Phương thức xử lý khi một bên vi phạm (phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại).
4. Tiền đặt cọc thuê nhà — quy định và những điều cần lưu ý
Tiền cọc là phần dễ phát sinh tranh chấp nhất khi thuê nhà. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Có thể hiểu đơn giản: người thuê bỏ cọc rồi không thuê nữa thì mất cọc; chủ nhà nhận cọc rồi không cho thuê nữa thì phải trả lại cọc và bồi thường thêm một khoản tương đương tiền cọc, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác.
Bên cạnh đặt cọc, pháp luật còn quy định ký cược tại Điều 329 Bộ luật Dân sự 2015: là việc bên thuê giao tiền cho bên cho thuê để bảo đảm trả lại tài sản thuê. Khi trả lại nhà đúng hạn, người thuê được nhận lại khoản ký cược sau khi đã thanh toán đủ tiền thuê.
| Tiêu chí | Đặt cọc (Điều 328) | Ký cược (Điều 329) |
|---|---|---|
| Mục đích | Bảo đảm giao kết/thực hiện hợp đồng | Bảo đảm trả lại tài sản thuê |
| Bên vi phạm là người thuê | Mất tài sản đặt cọc | Chủ nhà có quyền đòi lại tài sản, được khấu trừ bồi thường |
| Bên vi phạm là chủ nhà | Trả lại cọc + một khoản tương đương giá trị cọc | Trả lại khoản ký cược |
Lưu ý thực tế: luật không giới hạn mức cọc bao nhiêu tháng — do các bên thỏa thuận. Thông thường thị trường áp dụng cọc từ 1 đến 3 tháng tiền thuê. Khi giao cọc, hai bên nên lập giấy biên nhận nhận cọc ghi rõ số tiền, thời điểm, mục đích và điều kiện trả lại cọc; nếu chuyển khoản thì ghi rõ nội dung chuyển tiền để làm chứng cứ. Nếu giao dịch liên quan đến nhà đất, bạn có thể tham khảo thêm bài viết về hợp đồng đặt cọc mua nhà đất và những lưu ý để không mất cọc.
5. Quyền và nghĩa vụ của chủ nhà và người thuê
Các quyền, nghĩa vụ cơ bản được quy định tại Điều 476 đến 482 Bộ luật Dân sự 2015:
- Chủ nhà phải giao nhà đúng số lượng, chất lượng, tình trạng và thời điểm đã thỏa thuận (Điều 476); chậm giao nhà, người thuê có thể gia hạn hoặc hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường.
- Chủ nhà phải bảo đảm giá trị sử dụng của nhà trong suốt thời gian cho thuê, phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật — trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán người thuê phải tự sửa (Điều 477).
- Chủ nhà phải bảo đảm quyền sử dụng nhà ổn định cho người thuê (Điều 478).
- Người thuê phải bảo quản nhà, bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường; không phải chịu trách nhiệm về hao mòn tự nhiên (Điều 479).
- Người thuê phải sử dụng nhà đúng công dụng, đúng mục đích đã thỏa thuận; dùng sai mục đích, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng (Điều 480).
- Người thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn; trả chậm theo kỳ hạn, chủ nhà có thể đơn phương chấm dứt theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật (Điều 481).
- Người thuê phải trả lại nhà đúng hiện trạng khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên; làm giảm giá trị nhà thì phải bồi thường (Điều 482).
- Cho thuê lại: theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 4 Điều 170 Luật Nhà ở 2023, người thuê chỉ được cho thuê lại nếu được chủ nhà đồng ý.
6. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà và quyền đơn phương chấm dứt
Theo Điều 171 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt khi: hết thời hạn thuê; các bên thỏa thuận chấm dứt; nhà cho thuê không còn; bên thuê chết hoặc bị tuyên bố mất tích mà không có ai đang cùng chung sống; tổ chức thuê giải thể, phá sản; nhà bị hư hỏng nặng, bị thu hồi, giải tỏa, trưng mua… Đặc biệt: hợp đồng không xác định thời hạn sẽ chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày chủ nhà thông báo.
Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định rất cụ thể về đơn phương chấm dứt:
a) Chủ nhà không được tự ý đuổi người thuê giữa chừng, trừ các trường hợp: người thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do; sử dụng nhà sai mục đích; tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo; cho mượn, cho thuê lại khi chưa được đồng ý; gây mất trật tự, vệ sinh đến lần thứ ba vẫn không khắc phục; hoặc trường hợp cải tạo nhà theo khoản 2 Điều 170 mà không thỏa thuận được giá thuê mới.
b) Người thuê có quyền đơn phương chấm dứt khi: chủ nhà không sửa chữa nhà dù nhà hư hỏng nặng; tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá không báo trước theo thỏa thuận; quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
c) Thủ tục quan trọng: bên đơn phương chấm dứt phải thông báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày (trừ khi các bên thỏa thuận khác); vi phạm quy định này gây thiệt hại thì phải bồi thường. Với hợp đồng thuê tài sản nói chung, Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 cũng yêu cầu bên đơn phương chấm dứt phải thông báo ngay cho bên kia, và hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo.
7. Bị tranh chấp hợp đồng thuê nhà thì xử lý thế nào?
Khi xảy ra tranh chấp, các bên nên ưu tiên thương lượng, hòa giải. Nếu không đạt được thỏa thuận, có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân nơi có nhà cho thuê hoặc nơi cư trú của bị đơn theo quy định về thời hiệu khởi kiện. Với các vụ việc nhỏ, việc chuẩn bị đầy đủ hợp đồng, biên nhận cọc, chứng từ chuyển tiền, biên bản bàn giao nhà sẽ là chứng cứ quan trọng nhất. Lưu ý thời hiệu khởi kiện theo quy định hiện hành — xem thêm bài viết về thời hiệu khởi kiện trong vụ án dân sự. Nếu vụ việc phải ra tòa, chi phí án phí được tính theo quy định hiện hành — bạn có thể tham khảo công cụ tính án phí của chúng tôi để ước lượng trước.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Đặt cọc thuê nhà bao nhiêu là hợp lý?
Pháp luật không giới hạn mức cọc. Thực tế phổ biến là cọc 1–3 tháng tiền thuê, tùy thỏa thuận và loại hình nhà. Nên ghi rõ trong hợp đồng và giữ giấy biên nhận cọc.
Bỏ thuê giữa chừng có mất tiền cọc không?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu người thuê từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng thì mất tài sản đặt cọc, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác (ví dụ chỉ mất một phần). Vì vậy, điều khoản xử lý cọc khi chấm dứt sớm cần được thỏa thuận rõ ngay từ đầu.
Chủ nhà tăng giá hoặc đuổi giữa chừng có đúng luật không?
Không. Theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023, chủ nhà không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà khi chưa hết thời hạn, trừ các trường hợp luật định (như người thuê nợ tiền thuê từ 03 tháng trở lên…). Tăng giá thuê phải được sự đồng ý của người thuê; nếu tăng bất hợp lý, người thuê có quyền đơn phương chấm dứt và phải báo trước 30 ngày.
Hợp đồng thuê nhà không công chứng có giá trị không?
Có. Hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực (Điều 164 Luật Nhà ở 2023), nhưng phải được lập thành văn bản (Điều 163). Văn bản rõ ràng, đầy đủ nội dung vẫn có giá trị pháp lý để bảo vệ quyền lợi khi tranh chấp.
Người thuê có được cho thuê lại không?
Chỉ khi được chủ nhà đồng ý (Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015, khoản 4 Điều 170 Luật Nhà ở 2023). Tự ý cho thuê lại là căn cứ để chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Xem thêm: chế tài khi một bên vi phạm hợp đồng thuê nhà
Khi bên thuê trả tiền chậm hoặc bên cho thuê không bàn giao nhà đúng hạn, các bên có thể áp dụng chế tài phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng. Quy tắc phân biệt, mức phạt 8% theo Luật Thương mại và điều kiện áp dụng đồng thời hai chế tài được phân tích tại Phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại (2026).
Nếu cần chấm dứt hẳn quan hệ thuê và lấy lại tiền/thu hồi nhà thì phải xem căn cứ hủy bỏ hợp đồng (Điều 423 – 427 Bộ luật Dân sự 2015): sáu căn cứ, thủ tục thông báo và hậu quả hoàn trả tại Hủy bỏ hợp đồng do vi phạm: Điều kiện, thủ tục và hậu quả pháp lý (2026).
Để lại một bình luận